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房屋租赁合同法

房屋租赁合同约定管辖法院,合法有效吗?房屋租赁合同约定管辖法院合法吗?违法了!法律规定:因不动产发生的纠纷,由不动产所在地法院管辖。这样的约定违反了法定的专属管辖。未登记备

房屋租赁合同约定管辖法院,合法有效吗?

房屋租赁合同约定管辖法院合法吗?违法了!法律规定:因不动产发生的纠纷,由不动产所在地法院管辖。这样的约定违反了法定的专属管辖。

未登记备案的房屋租赁合同具备法律效力么?

完全有法律效力!

依据《中华人民共和国合同法》规定:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。(婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议除外),当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。也就是只要符合同合法,地方政府也无从干预该合同的法定效力。

《合同法》是由我国最高国家权力机关全国人民代表大会制定,无疑具有权威的法律效力。地方政府制定的关于备案的有关规定属于地方法规和政策性规定范畴,不得与处于高阶的宪法、人大制定的基本法和其他法律、国务院的行政性条例规章和部门法等上位法相抵触,这是世界上和我国法律体系的基本原则和惯例。

当然实际生活中常常因为房屋租赁没有备案就影响到由该备案规范性文件涵盖的租赁活动的其他附生权益,如用作工商登记的房屋不被登记部门受理;税务部门不给未登记的租赁房屋租金出具税票等等,这些行为只要不违反宪法、法律和国务院行政法规、规章,部门法等,也是地方政府的权力范围所及,但从根本上说,你的租赁合同在合同法所管辖的框架内具有完全的法定效力,并不因为备案与否而有差别。换句话说:法定权力由法律赋予和约束,延伸的行政权利由地方政府在法律范围内依照行政法规和地方规定裁量。

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房屋租赁合同纠纷处理方法是什么?

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(一)、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规

《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。

(二)、房屋租赁合同效力的认定

房屋租赁合同有效的条件是:

1 、 《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件,但是,根据《合同法》第5条及第54条的规定,以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,属可撤销合同。

2、 合同约定的租赁期限,住宅不超过八年,其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的,须经主管机关批准。

3、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的,租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的,租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的,租赁合同无效。

(三)、有效房屋租赁合同纠纷的处理

合同不解除,出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的,法院应予支持,滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平,应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。

1、 关于解除合同的条件:

通常出现以下几种情况之一的,出租人有权要求解除合同:

(1)承租人欠租超过合同约定期限;

(2)合同未约定期限的,欠租达三个月以上;

(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;

(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。

出现以下几种情况之一的,承租人有权要求解除合同:

①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同约定,导致承租人不能实现合同目的的;

③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施,保证房屋安全的;

④租赁物危及承租人的安全或健康的。

此外,因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的,法院亦可以解除合同。

2 、 承租人对房屋有装修时,对装修的处理。

合同有约定按约定处理;合同未约定的,能拆除的拆除,拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走,对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修,如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请,法院应委托评估机构对装修予以评估,由出租人酌情承顶,给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失,因承租人过错导致合同解除的,装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的,装修损失由出租人承担;双方均有过错的,由双方按过错大小分别承担。

3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。

承租人应向出租人承担的违约责任是:

(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);

(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;

(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时,承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。

4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。

出租人应向承租人承担的违约责任是:

(1)向承租人双倍返还租赁定金;

(2)赔偿承租人的装修损失;

(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时,出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。

(四)、无效房屋租赁合同纠纷的处理

房屋使用费的处理。合同被确认无效后,承租人尚欠出租人的租金不再给付,而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费,指导租金高于合同约定的租金标准的,以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时,对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分,应分别情况进行处理:1 、 因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的,高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因导致合同无效的,高出部分承租人一般无权要求返还。

承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后,装修物能拆则拆,不能拆的,对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失,由双方按过错责任比例予以分担。

(五)、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理

转租合同有效的条件:除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外,还应具备以下条件:

1 、征得原出租人的同意;

2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期,超过部分无效。

出租人将物业出租给承租人,承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷,涉及受转租人的权利、义务的,应将受转租人列为第三人参加诉讼。

出租人将物业出租给承租人,承租人将该物业办成某类专业市场后,又分割成多个小单元转租给众多受转租人的,出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷,若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的,因不涉及众多受转租人实际使用的物业,可不列受转租人为案件的第三人,这样既能顺利解决纠纷,又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同,则应先审查是否确需解除合同:如确需解除,则应将众多受转租人列为案件第三人,因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同,则不列受转租人为案件第三人。

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未登记备案的房屋租赁合同具备法律效力么?

1、未登记备案不影响合同效力。依据在于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持;

2、当事人约定,将登记备案作为房屋租赁合同生效要件的,则依照约定,房屋租赁合同将在登记备案后生效;

3、当事人约定,将登记备案作为房屋租赁合同的生效要件,但一方履行主要义务另一方接受的,纵使未登记备案,合同效力也不受影响。

如何认定房屋租赁合同的法律效力?

一、如何认定房屋租赁合同的法律效力

1、合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

3、房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

4、是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观。

二、如何防范租房中的骗术

1、假房东

业务员陪顾客到某个楼下,这时由公司另外一名业务员给该业务员打电话,冒充房东,说现在临时有事去不了,这时该业务员会让顾客接听电话,以表示确定房东有事来不了,顾客接听电话后冒充房东的另外一名业务员会跟顾客讲自己确实想把房屋租给他,并让顾客记下自己的联系电话,顾客一般情况下见房东如此热情,就会记下电话号码,这时在场的业务员绝对不会制止。而当双方回到公司后,业务员会立即翻脸说:“你已和房东交换联系方法,中介已完成,”这时顾客就会被骗。

2、一头堵

个别中介公司在欺骗了消费者之后,还纷纷设立了“监督投诉热线”,以便欺哄据理力争的顾客,不至于闹到工商局去。其手段无非是对顾客说押金根据合同无法退还,但出于爱护顾客可为顾客继续介绍房屋,顾客此时也无计可施,善良一点的还觉得公司的管理层不错,挺为他们考虑的。其实是押金已骗到手,他们不愿事情被捅到工商局被查处而已。所以,建议有租房想法的读者,在租房时谨慎挑选中介公司,慢掏中介费押金。注意合同陷阱:中介成功应当是签订了书面合同或交付了定金,而绝不能将“交换联系方法”列为成功;查看房主的房产证、身份证、户口本,识破假房东。

认定房屋租赁合同的法律效力时,当事人一定要按照法律中的规定来操作,这样认定出来的结果才是比较准确的。当然,为了避免出现租房合同无效的情况,建议当事人在签订合同的时候,就遵守法律的规定。

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